Документы для продажи дома с земельным участком включают документы на ДВА объекта недвижимости.
Да-да, дом и земельный участок — это два разных объекта недвижимости!
Во многих европейских странах объектом недвижимости является ТОЛЬКО ЗЕМЛЯ.
В России пока — это ни так.
Разберемся подробно.
Специалисты по сопровождению сделок с недвижимостью различают два пакета документов для оформления купли — продажи дома с земельным участком.
Первый, полный — для исключения рисков для покупателя.
Второй, минимально необходимый — для государственного регистратора Росреестра.
Документы для Росреестра
Документы для продажи дома с земельным участком для Росреестра включают в себя:
1. Договор купли-продажи дома с земельным участком, как минимум в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Для Росреестра теперь НЕ НУЖНО делать отдельный экземпляр, так как с 2022 года все реестровые дела ведутся только в электронном виде. С вашего договора в МФЦ (или нотариусом) будет сделана скан-копия (скан-образ) и передана государственному регистратору в электронном виде.
Договор купли-продажи дома с земельным участком или просто индивидуальный шаблон договора вы можете заказать нашему юристу.
Задайте вопросы о возможности оформить сделку без нотариуса через чат. Консультант ответит в рабочее время.
Вопросы, заданные в нерабочее время, будут перенаправлены юристу на электронную почту.
2. Паспорта для совершеннолетних участников сделки, иностранные паспорта с нотариальным переводом. Для детей моложе 14 лет — свидетельство о рождении.
3. Разрешение органов Опеки и попечительства на продажу недвижимости, если ее собственником (или доли в праве на нее) является несовершеннолетний или недееспособный.
4. Заявление о внесении изменений в ЕГРН, если у продавца сменились персональные данные (ФИО) или изменилась площадь дома( приложить документы, подтверждающие изменения).
Необходимый и достаточный пакет документов для Росреестра
Выше перечислен минимальный необходимый для регистрации перехода права пакет документов для каждого объекта недвижимости,
-И всё?
-Всё! Для регистрации перехода права от продавца к покупателю этого пакета документов необходимо и достаточно.
-А как же квитанция об уплате госпошлины?
-Теперь подтверждать платеж квитанцией(иным платежным документом) не обязательно.
«Ведомство не имеет права требовать подтверждения оплаты госпошлины — п.2 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Сотрудники ведомства должны
самостоятельно проверить наличие информации о вашем платеже в системе государственных и муниципальных платежей (ГИС ГМП)»
-А как же согласие супруга на продажу?
-С 02.01.2017 года этот документ регистратору не нужен. И без него переход права будет зарегистрирован, только в ЕГРН буден внесена запись об отсутствии этого согласия!!!
-Ну а как же правоустанавливающие документы и правоподтверждающие документы продавца?
-Правоустанавливающий документ лежит в реестровом деле, зачем регистратору еще один? Пусть он остается в личном архиве продавца, а лучше покупателя.
-А Свидетельство о государственной регистрации права нужно сдавать?
-А зачем?
Этот документ упразднён еще в 2016 году.
Сейчас наличие зарегистрированного права собственности подтверждается записью об этом в ЕГРН, а не документом!
Росреестр теперь даже не «гасит» свидетельство о государственной регистрации права, как это было ранее.
Пример записи о прекращении документа:
Документы для продажи дома с земельным участком для выявления рисков
Конечно, подписать договор купли-продажи и подать заявления в Росреестр (через МФЦ) на регистрацию перехода права, для безопасной покупки недвижимости недостаточно.
Нужно еще обеспечить внесение изменений о правообладателе в ЕГРН.
Перед заключением договора купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО запросите у продавца свежую выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
С 01.03.2023 г выписку из ЕГРН может получить только владелец или уполномоченный государственный орган.
Именно в этом документе вы найдете всю необходимую информацию для исключение рисков.
Получить бесплатную выписку из ЕГРН можно через личный кабинет на сайте госуслуг. Подробные разъяснения здесь.
Пример выписки из ЕГРН. Сведения о зарегистрированных правах:
Документы для продажи дома с земельным участком.
Риск 1
Невозможность продажи (регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю) из-за отсутствия данных об объекте недвижимости и правах на него в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН).
Такая ситуация может сложиться если:
— земельный участок и/или дом не прошли кадастровый учет и им не присвоен уникальный кадастровый номер
— сведения о правах собственности на дом и/или земельный участок не внесены в ЕГРН
В этой ситуации зарегистрировать переход права невозможно! Регистратор сначала сделку приостановит на 3 мес, затем откажет в регистрации и госпошлину «погасит».
Документы для продажи дома с земельным участком.
Риск 2
Отсутствие записи о правах в ЕГРН.
Немало владельцев недвижимости, которые приватизировали или иным образом приобрели права на дом с земельным участком, до 31.01.1998 года, не зарегистрировали свои права в Росреестре.
В этом случае раздел 2 Выписки из ЕГРН будет пустой.
Вместе с заявлением о переходе прав, продавец должен подать заявление о регистрации ранее возникшего права. Теперь регистрацию ранее возникшего права проведут даже без оплаты госпошлины!
Документы для продажи дома с земельным участком.
Риск 3
Наличие ипотеки, ограничений на регистрационные действие, аресты дома и земельного участка по решению суда (банкротство или долги собственника).
ВСЕ ЭТИ РИСКИ МОЖНО ВЫЯВИТЬ ИМЕЯ НА РУКАХ СВЕЖУЮ ВЫПИСКУ ИЗ ЕГРН !
К тому же, покупатель недвижимости, полагавшийся на данные из ЕГРН, полученные в день сделки, признается ДОБРОСОВЕСТНЫМ ПРИОБРЕТАТЕЛЕМ.
Продажа дома с земельным участком.
Риск 4
Эти риски не связаны с отказом в регистрации, однако их так же лучше предотвратить получением документов:
а) справка о зарегистрированных в жилом доме лицах ( если дом был ранее приватизирован, она сдается в Росреестр!). Помните, право проживания в жилом помещении есть у всех зарегистрированных в нем лиц!
б) справки об уплате коммунальных платежей ( газ, электричество, вода)
-А вы не сказали про Технический паспорт?
-Для целей регистрации перехода прав в сделках с жилыми домами Технический паспорт теперь не применяется.
Вся ответственность за перепланировку ложится на приобретателя дома.
То есть можно, но не обязательно, провести кадастровый учет изменений.
Или обязать это сделать перед продажей продавца, если после постановки дома на кадастровый учет, он увеличил площадь дома, сделал пристрой, утеплил веранду и т.д.
Впрочем никакой ответственности за перепланировку в индивидуальном жилом доме НЕ предусмотрено.
Технический паспорт может запросить банк, выдающий ипотечный кредит на приобретение дома.
Как восстановить документы на дом и землю
Утрата документов на недвижимость очень пугает правообладателя.
Но волноваться не стоит!
Все документы на дом и землю есть в архивах БТИ, Росреестра или Администрации населенного пункта.
Если объекты недвижимости состоят на кадастровом учете и права на них зарегистрированы в Росреестре — обращайтесь с заявлением о выдаче копий в региональное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Плата за копию правоустанавливающего документа на бумажном носителе для физических лиц — 340 рублей, для юридического лица -1080 рублей ( на 2020 год).
Если регистрация прав в Росреестре не проводилась — тогда обращайтесь в БТИ.
Распоряжения Администрации о выделении земельных участков гражданам и юридическим лицам есть в Архиве Администрации населенного пункта.
С пожеланиями успешной сделки, консультант Слободчикова Ольга Дмитриевна
- Заявление в МФЦ на выделение долей детям
- Задаток при покупке недвижимости
- Как рассчитать доли детям правильно
- Продажа квартиры через ипотеку
- Продажа долевой собственности
- Дарение доли квартиры без нотариуса
- Какие доли по материнскому капиталу нужно выделить детям
- Документы для продажи дома с земельным участком
- Выделение долей без нотариуса
