Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок с недвижимостью.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, дарения, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями, с ее расшифровкой.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.
-И все?
-Нет, не все!
Нотариальное удостоверение сделок
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
НО!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.
С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.
На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?
Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости
Кстати.
С 01.07.2018 года законные супруги могут зарегистрировать совместную собственность на долю в праве.
Например, при покупке квартиры или дома за счет средств государственной субсидии семьям с детьми, требуется выделение долей детям и родителям.
Так вот. Оформить долевую собственность теперь можно в двух вариантах:
- Нотариальная сделка — выделение супругам отдельных долей ( например: по 1\4)
- Простая письменная форма — выделение супругам общей доли ( например 2\4)
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
01.05.2019 года Путин В.В подписал фз-76, в котором прописано об изменении формулировки статьи 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь эта статья изложена в следующей редакции:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, …»
Изменения в ст. 42 вступят в силу 31.07.2019 года.
Всегда рада разъяснить.
Консультант по сделкам с недвижимостью Слободчикова Ольга Дмитриевна.
Об авторе : exspertrieltor.ru
Ответ для Натальи. Да, вы можете обойтись без нотариуса. Прочтите подробные разъяснения:https://exspertrieltor.ru/2021/11/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/
Подскажите, пожалуйста — куплена в браке с ипотекой и маткапиталом квартира на мое имя, теперь надо выделить доли супругу и детям, можно ли обойтись без нотариуса ?
Ответ для Виктории. Ваша сделка может быть оформлена двумя отдельными договорами. Это не противоречит закону.
Поменяйте нотариуса.
ДКП бокса в ГСК зарегистрирован Росреестром. Т.к. з.у. находится в общей долевой собственности (но не только под боксом, а с учетом дороги в ГСК), доля зарегистрирована в реестре, проведено уведомление членов ГСК, обратилась к нотариусу для нотариального заверения. Получила отказ, он требует ДКП сразу на бокс и долю з.у. Соответствует ли это законодательству?
Почему тогда росреестр зарегистрировал ДКП бокса, видя в реестре долю з.у.
Ответ для Наталии. Подробные консультации есть в статье: https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/
Добрый день, как составить соглашение в простой форме о выделении долей, чтобы без нотариуса зарегать через МФЦ? Общая совместная собственность с супругом, были привлечены ипотечые средства и субсидия на детей.
Что значит, «по общему правилу», кто эти правила устанавливает, разве не законодатель?
Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом по общему правилу сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Ответ для Олеси. Продать не может. А подарить — да, хоть кому. Хотя суд может признать эту сделку притворной.
Ответ для Ирины. К сожалению Росреестр отправляет с такими сделками к нотариусу. (не полное соответствие ст. 42 ФЗ-218)
другой вопрос… если единоличный собственник отчуждает от своего целого долю?
Добрый день, при продаже двумя собственниками третьему своих долей нужно ли нотариальное удостоверение?
Добрый день. Правильно ли я понимаю, что если квартира в равных долях между тремя членами семьи, то договор дарения своих долей двух участников долевой собственности третьему участнику не подлежит нотариальному удостоверению?
Добрый день!подскажите пожалуйста если два наследника по 1/2 доли в однокомнатной квартире.у одного есть жилье и прописка,у второго нет ничего кроме этого жилья.идет война и судимся.может ли сейчас второй продать свою долю без моего согласия,или потихому без моего ведома.
Здравствуйте! А если два объекта принадлежат на праве общей долевой двум лицам, эти лица хотят обменять свои доли с тем, чтобы каждому лицу принадлежал один объект на праве единолично собственности. Такой вариант требует нотариального удостоверения?
Если после расторжения брака соглашением о разделе имущества поделена собственность по 1/2, и теперь супруг вывшей супруге продает свою долю, нужно ли с 1 августа такой договор составлять нотариально или это необязательно?
Ответ для Екатерины.
Не долевая — это какая, единоличная или совместная?
То есть если между супругами НЕдолевая собственность, то нотариальная доверенность не нужна на сделку с застройщиком?