Продажа квартиры через ипотеку
Продажа квартиры через ипотеку — это особенная сделка. Ведь это продажа объекта недвижимости покупателю, у которого нет денег!
Возможно у него на момент принятия решения о покупке вашей квартиры уже есть одобренный ипотечный кредит и это хорошо.
НО!
Совсем не факт, что средства будут выданы заёмщику.
Эти особенности нужно обязательно отражать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости.
— Почему? Ведь из банка сообщили, что заяву на кредит мне одобрили!
— Одобрить — то одобрили, но ипотечный кредит выдается ТОЛЬКО под залог недвижимости.
И пока банком не будет одобрена квартира, как предмет залога, гарантировать, что купля-продажа состоится невозможно.
Ипотека — это получение кредита под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости
Продажа квартиры через ипотеку.
Особенности сделки
1. Сроки подготовки к сделке
Продажа квартиры по ипотеке, как правило, это более длительная сделка. Ведь ее участники полностью зависят от регламента банка по рассмотрению документов на квартиру.
И рвать себе нервы, пытаясь этот процесс ускорить — это пустое.
Далеко не всегда и от специалистов местного отделения банка зависят сроки рассмотрения объекта недвижимости, потому что эта процедура может происходить даже в другом городе.
Понимая это, нужно взять достаточно времени на подготовку к сделке.
Рациональным сроком подготовки ипотечной сделки, который нужно прописать в предварительном договоре купли-продажи, является 1 месяц. Если попадают длинные выходные дни — сроки еще увеличиваются.
Для подготовки к сделке возьмите срок не менее 1 месяца !
2. Обязательный пакет документов для банка
В ипотечном отделе банка можно запросить перечень документов, которые необходимо предоставить в банк.
Соберите полный пакет и только тогда отдавайте его в работу.
Не стоит дергать специалистов из-за каждой бумажки.
Кредитное учреждение мало волнуют справки об оплате коммуналки и паспорта поверки приборов учета.
Главным документом, без которого невозможно рассмотрение квартиры, как предмета залога, является Отчет об оценке, который показывает рыночную и ликвидационную стоимость квартиры.
Чаще всего банк не даст деньги, размер которых превышает ликвидационную стоимость объекта недвижимости.
И если ликвидационная стоимость меньше одобренной суммы, банк вправе уменьшить сумму кредита.
Поэтому вопрос о наличии достаточных средств для первоначального взноса — исключительно важен!
Оценочная компания должна быть аккредитована банком.
Без отчета об оценке банк не будет рассматривать документы на квартиру и оценивать ее как предмет залога !
Другим важным документом по объекту недвижимости является Выписка из ЕГРН.
Этот документ содержит информацию о правообладателе (собственнике), технических характеристиках квартиры, а так же наличие арестов и обременения объекта.
Как правило, выписку из ЕГРН банк получает из Росреестра самостоятельно в электронном виде.
Без актуальной выписки из ЕГРН банк не будет рассматривать иные документы на квартиру !
Правоустанавливающий документ на квартиру так же важен для банка.
Ведь это история предыдущей сделки. Кредитному учреждению важно убедиться в ее законности и отсутствии признаков оспоримости.
Правоустанавливающим документом является:
— договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, участия в долевом строительстве, участия в ЖСК;
— свидетельство о праве на наследство;
— решение суда и другие первичные документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности у хозяина квартиры.
ВНИМАНИЕ!
Свидетельство о государственной регистрации права — это правоподтверждающий, а не правоустанавливающий документ.
Его сейчас не выдают ( с 15.07.2015 г). Он заменен выпиской и Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Без правоустанавливающего документа на квартиру банк не сможет принять решение о выдаче кредита покупателю.
Если вы утеряли этот документ его копию можно запросить в Росреестре.
Ведь там хранится один из оригиналов этого документа. Вы подавали дополнительный экземпляр этого документа при регистрации права собственности.
Так же банку нужно предоставить копии паспортов и свидетельств о рождении собственников недвижимости.
Ваши копии будут сличены с оригиналами на сделке.
Способы расчета при продажи квартиры через ипотеку
Расчет по ипотечной сделке, как правило, происходит несколькими платежами.
1. Сначала передается задаток или аванс по предварительному договору купли-продажи. Ведь подготовка к ипотечной сделке требует времени и на этот период нужно закрепить цену и иные условия купли-продажи на бумаге. Ведь сделки с недвижимостью в обязательном порядке оформляются в письменной форме.
Иначе они — ничтожны (недействительны).
Передача задатка или аванса может быть осуществлена наличным способом, с обязательным подтверждением его получения распиской от продавца.
2. Передача собственных средств, которые являются первоначальным взносом. Это крупная сумма денег может быть передана наличным или безналичным путём. Иногда банки требуют размещения средств у них на счете и перевод продавцу.
Часто банки предлагают безналичный расчет с помощью аккредитива, раскрыть который продавец сможет при условии (уточнить в банке).
То есть в каждом конкретном случае — нужно уточнять условия банка.
3. Передача заёмных средств продавцу. Чаще банки требуют( без вариантов) безналичный путь расчета. Иногда допускают возможность заемщику получит наличные деньги и передать их продавцу.
Обратите внимание!
Заёмные средства могут быть выданы покупателю до государственной регистрации права или только после этой процедуры. УТОЧНЯЙТЕ в банке.
Документы подтверждающие расчет с продавцом:
— собственноручная расписка продавца о получении средств при наличном расчете;
— платёжное поручение о переводе денег + собственноручная расписка продавца о получении денег при безналичном расчете.
Договор продажи квартиры через ипотеку
Договор продажи квартиры через ипотеку в обязательном порядке должен содержать условия кредитного договора и регистрацию залога в пользу банка-кредитора.
Скачать пример договора продажи через ипотеку можно здесь.
Все о сделках с недвижимостью — здесь.
Главная страница сайта
- Регистрация права собственности на квартиру
- Заявление в МФЦ на выделение долей детям
- Задаток при покупке недвижимости
- Как рассчитать доли детям правильно
- Продажа квартиры через ипотеку
