Задаток при покупке недвижимости

Задаток при покупке недвижимости — это не просто платеж!
Это обеспечительная мера для выполнения сторонами сделки условий предварительного, а затем и основного договора купли-продажи дома, квартиры, комнаты или земельного участка.

Задаток при покупке недвижимости

Задаток при покупке недвижимости вызывает много вопросов:
— Как оформить задаток при купле-продаже недвижимости.
— Разумный размер задатка или он подчиняется закону.
— Какие документы подписать.
— Как составить соглашение о задатке.
— Как передать деньги и как правильно составить расписку.
— Можно ли вернуть задаток.

Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости.
Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.

В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности  утраты денег. Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов. Но ведь  и взыскать задаток с Продавца  в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.

Поэтому, если Вы определились с выбором объекта недвижимости для покупки — передавайте задаток!
Если вас устраивает цена и сроки расчета и освобождения (жилого помещения) -принимайте задаток!

Задача задатка обеспечить  выполнение договоренностей по предварительному  договору купли-продажи. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!

Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного предварительного договора купли-продажи.
-Вы удивлены? Вы даже и не задумывались об этом? Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным или даже не знали о его существовании?
А я  ни чуть не удивлена, ведь многие  дилетанты начинают  строить дом без проекта.
При этом потом  сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам, льют слезы и пьют валерьянку.
Так вот, Предварительный договор купли-продажи  нужен и передавать задаток без него нельзя!

Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.

Размер задатка

Размер задатка очень важен. Ведь  задаток является обеспечительной мерой  выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение продавцом  обязательства продать , на оговоренных условиях, покупателя купить, на оговоренных условиях.
Например:

Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же  «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

То есть Продавец,  на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам  деньги в размере  50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается  в размере переданной по расписке сумме.

Даже возврат суммы в 100 000.0  Продавца не ударит по карману.

Хорошо если он Вас уведомит о  продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

Вернее без квартиры.  А чемоданы и коробки уже собраны.

И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

А вот правильно оформленный  задаток в  размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.
С размером задатка определились.

-Теперь , какие бумаги необходимо составить?
Как оформить задаток ?

-Расписку!

-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

-Обязательно.
Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.
И все!

В Соглашении  о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному  договору купли-продажи.

-Значит нужен  договор о намерениях совершить куплю-продажу?

-Обязательно!

Задаток при покупке недвижимости. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи  не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.

Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:

-А какой из них самый главный?

-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости,  ценны вместе и не ценны по-одному!
Я вижу, Вы сомневаетесь?
Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

Уж поверьте моему  опыту.   Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.

Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.

В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,
1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же
2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.

Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.

Однако, необходимо помнить!

Для таких сделок нужно в обязательном порядке:

1. Разрешение опеки на продажу

2. Уведомление всех «дольщиков»  об условиях продажи доли.

Я приготовила для вас  видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному  оформлению задатка и шаблоны договоров.

Составление сразу трех  необходимых документов с помощью конструктора договоров:

Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.

  • Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.

Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и  «форма зарегистрированного права».

  • Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.

Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.

Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.

Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.
В этом случае в расписке о получении денег, продавец указывает способ их получения, например: «Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»

Задаток нужен. Вопрос или утверждение?

Задаток нужен  Вопрос или утверждение?
-Из уст покупателя — вопрос.
-Из уст специалиста по сделкам с недвижимостью — утверждение!!!
И на это есть только одна причина. А именно — обеспечить выполнение обязательств сторонами сделки по Предварительному договору купли-продажи.Ведь задаток является именно обеспечительной мерой. Иначе не питайте  ни какой надежды на сделку. В 90% случаев она не состоится. Проверено опытом многолетней работы.

Если не будет подписан предварительный договор купли-продажи и передан задаток, тогда стороны могут нарушать условия сделки.

Чтобы Вам правильно использовать этот задаток как юридический инструмент необходимо:

Составить и подписать за столом переговоров

  • Составить и подписать Соглашение о задатке
  • Передать сумму задатка, прописанную в Соглашении о задатке.
  • Получить от продавца расписку.

И помните — одно без другого бессмысленно!

Каждый, из вышеперечисленных документов, досконально  описывает свои моменты сделки купли-продажи недвижимости.

Но ведь не даром все договоренности должны быть прописаны на бумаге — сделки с недвижимостью СЛОЖНЫ и имеют ВЫСОКУЮ цену и социальную значимость.!

Документы должны быть оформлены правильно — иначе они ничтожны!

Задатком признается лишь тот платеж, который оформлен Соглашением о задатке. 

Задаток нужен!
Если вы правильно оформите передачу задатка ваши планы на покупку именно этой квартиры не нарушит тот самый закон подлости, который выпрыгивает «как чёрт из табакерки», 

-Нужен ли задаток при покупке квартиры?
— При покупке жилья его ценность возрастает стократно!


Ведь очень часто бывают сделки где выстраивается целая цепочка продавцов-покупателей. И чтобы не получилось так, что одно звено в этой цепочке сделок, нарушает условия купли-продажи и все рушится у других семей.
Так и без жилья можно остаться на какое-то время или упустить выгодный вариант.
Такие ситуации приводят к дополнительным незапланированным тратам. И тратам не малым!

Поэтому лучше идти выверенной дорогой и следовать предложенному правилу оформления купли-продажи квартиры.

Задаток за недвижимость

Задаток за недвижимость и аванс нужно и лучше передать продавцу и чем  отличаются эти платежи? И как задаток не потерять?
— Отличаются эти платежи своими функциями и способом оформления.
Для задатка в обязательном порядке составляется Соглашение о задатке, в дополнение к Предварительному договору купли-продажи.

Вопрос, который волнует покупателей квартир, домов и земельных участков. Как впрочем и иной недвижимости.
И не мудрено!  Ведь задаток можно и потерять, по легкомыслию ) Или по глупости.
А аванс может быть абсолютно бесполезен для покупателя недвижимости, но послужитбесплатным кредитом для продавца.

И задаток и аванс это некая сумма денег, которую Покупатель передает Продавцу в счет стоимости объекта недвижимости.

Размер этих платежей не регламентируется законом и определяется участниками сделки по своему усмотрению.

В отличии от аванса задаток не только является частью стоимости объекта недвижимости, но и является обеспечительной мерой выполнения предварительных договоренностей между участниками сделки об условиях  купли-продажи.

Нарушение договоренности одной из сторон, повлечет за собой потерю денег равную сумме задатка.

Так что же передать Продавцу, задаток или аванс.

  • Если Вы хотите помочь  Продавцу деньгами — аванс.
  • Если Вы хотите купить именно этот объект недвижимости — задаток.
  • Задатком признается платеж переданный и принятый на основании Соглашения о задатке. И других вариантов нет!
  • Но поскольку задаток нужен для обеспечения договоренностей, то их необходимо прописать на бумаге.

То есть составить Предварительный договор купли-продажи. И других вариантов нет!

  • Денежные средства должны быть переданы по расписке. И других вариантов нет!

Сумма задатка определяется сторонами сделки по договоренности.

Конечно Продавец всегда просит больше.

Покупателю необходимо отнестись к требованию  Продавца  разумно и практично.

Если Вы передаете/принимаете  задаток, то его потеря/возврат должны:

  • — Больно ударить  по карману сторону отказавшуюся от сделки;
  • Увеличить  стоимость  объекта для восполнения потерь от возвращения задатка в двойном размере настолько, что затруднит покупку этой недвижимости другими участниками  рынка.

Сроки возврата  переданных денежных средств прописываются:

  • задатка — в Соглашении о задатке
  • аванса — в Предварительном договоре купли-продажи

Расписка о получении денег от Продавца — важнейший документ.

Собственноручная расписка от Продавца является подтверждением факта получения физическим лицом денежных  средств.

Расписка может быть  подписана свидетелями передачи денег.

Удостоверять расписку у нотариуса не нужно.

Задаток при покупке недвижимости. Как вернуть задаток

Как вернуть задаток? Такой вопрос может возникнуть как у покупателя недвижимости, так и у продавца.

Далеко не всегда возврат денег проходит безболезненно для другой сторон сделки.
Ведь рушатся все планы! А порой происходит потеря денег и времени

Задача возвращения задатка может возникнуть как у покупателей, если они нашли недвижимость, более подходящую для себя, так и у продавцов — если они передумали продавать.
Если стороны называют задатком платеж, переданный просто по расписке — это и не задаток вовсе.

Ведь задатком признается  платеж, переданный на основании Соглашения о задатке, оформленного в письменном виде.

Если задаток Вы передали на основании  соглашение о задатке и получили расписку  от Продавца в получении задатка  -тогда задаток оформлен правильно. И можно вернуть задаток в двойном размере.

Если соглашение о задатке не подписано — суд, вероятнее всего, признает платеж  авансом. И вы сможете рассчитывать только на получение переданной суммы.

Как вернуть задаток до окончания действия предварительного договора?

То есть Покупатель передумал покупать квартиру:

-потому что просто передумал — тогда Продавец вправе оставить задаток у себя;

-потому что Продавец не подготовил документы в указанные  сроки, то есть нарушил условия договора, и ваша сделка сорвалась  — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере.

А аванс, в случае не состоявшейся сделки — возвращается Покупателю в полном объеме.

Возврат денег ( аванса или задатка) для Продавца  бывает затруднителен, поскольку  часто передается Продавцом  за новую квартиру.

В большинстве случае положительно этот вопрос решается при обоюдном соглашении сторон. Чтобы не было соблазна дальнейших разбирательств в суде для одной из сторон, рекомендую составить Соглашение об отсутствии взаимных претензий или взаимно уничтожить все  ранее  подписанные документы.

Поэтому, прежде чем решится вернуть задаток, необходимо изучить подписанные документа.

Только тогда вы сможете ответить на вопрос — как вернуть задаток.

По-человечески поговорить с Продавцом,  если у вас действительно есть  уважительная причина .

Задаток или аванс при покупке недвижимости

Так что же передать Продавцу, задаток или аванс.

  • — Если Вы хотите помочь  Продавцу деньгами — аванс.
  • — Если Вы хотите купить именно этот объект недвижимости — задаток.

Поразмышляйте над этим!

Задаток при покупке недвижимости. Образец расписки

Задаток при покупке недвижимости
Образец расписки о задатке. (можно скачать , кликнув на документ)

Как составить соглашение о задатке самостоятельно

Составить соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи квартиры вы можете с помощью специального сервиса «Конструктор договоров». На сайте конструктора есть видео инструкция о пользовании конструктором.
Это очень легко.
А главное, конструктор учитывает многочисленные условия сделки и разный состав участников, в том числе и несовершеннолетних детей.
Перейти в Конструктор договоров > > >

Гражданский кодекс Российской Федерации. Задаток

 § 7. Задаток

 Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

 Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Полезная статья: Пакет документов для МФЦ по сделкам с недвижимостью


Всегда рада разъяснить. Автор: Слободчикова Ольга Дмитриевна

Задаток при покупке недвижимости

Консультант Слободчикова Ольга

Риэлтор-эксперт. Сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года. Более 250 личных успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Около 750 оформленных успешных сделок агентов по недвижимости. Образование - высшее. Дополнительное обучение АН "Адвекс", АН "Этажи".

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.