Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок купли-продажи, мены выделения и определения размера долей в праве на недвижимость.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.
То есть договор вступил в законную силу.
Далее предстоит обращение в регистрирующий орган для подачи заявления о государственной регистрации права.
Но есть исключения из этого правила.
Нотариальное удостоверение сделок
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, c 01/03/2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
Но, сохранена обязательная регистрация перехода права на объект недвижимости и государственная регистрация права собственности.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, но заявления об этом может подать только приобретатель права.
То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель.
С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.
На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
Первое.
Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки оформляются у нотариуса в обязательном порядке, а так же их контролируют органы Опеки и попечительства.
Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности оформляются нотариально.
Третье.
При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ, договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный брачный договор.
Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
Все договоры дарения недвижимости с 13.01.2025 года подлежат обязательному удостоверению нотариусом.
Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости
С 01.07.2018 года законные супруги могут зарегистрировать совместную собственность на долю в праве.
Например, при покупке квартиры или дома за счет средств государственной субсидии семьям с детьми, требуется выделение долей детям и родителям.
Оформить долевую собственность теперь можно в двух вариантах:
- Нотариальная сделка — выделение супругам отдельных долей ( например: по 1\4)
- Простая письменная форма — выделение супругам кроме отдельных долей и общей доли ( например 2\4)
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью
Статья 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» изложена в следующей редакции:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, …»
Изменения в ст. 42 вступили в силу 31.07.2019 года.
